권리침해유무 확인서의 의미

임차인이 전세대출을 받을 때, 임대인이 작성한 "권리침해유무 확인서"를 작성하여 은행에 제출하도록 하는 경우가 있다. 권리침해유무 확인서라고 해서 엄청난 서류로 보이는데, 사실 거창한 것이 아니다.

풀어보면, (임차인의) 권리(에 대한 제3자가) 침해(즉, 압류하거나 가압류 가처분, 체납 등의 신고된 사실에 대한) 유무(를 임대인이) 확인(하는) 서(류)"이다.

통상 전세보증금을 대출하는 은행은 주택임대차보호법으로 최우선 보증금 및 권리순위에 따른 우선변제권이 있다는 것을 전제로 하고 대출을 해 준다.

예컨대, 10억 원 가치의 집에 5억 원의 전세로 들어간다고 생각해보면, 선순위권자인 근저당권자(5억 원)가 있다면, 그 근저당권자가 1순위, 그 다음 전세권자가 2순위로 그 부동산이 경매 낙찰 시 배당받게 된다. 만약 1순위 근저당권자가 없다면, 전세권자가 1순위이다.

은행은 2순위 전세권자이든 1순위 근저당권자이든 10억 원 부동산에 최소한 100%의 가치를 확보하고 있다고 판단하고 임차인에게 전세보증금을 대출해 준다.

(10억 원의 가치에 1순위 5억 원 근저당권을 제외하면 5억 원이 남고, 보증금 5억 원은 이미 시장가치로는 사실상 100% 보장되고 있다고 볼 수 있다. 다만, 낙찰가액이 낮아지면 보증금이 위험해지므로 대출금액은 5억 원이 아닌 그보다 낮게 이뤄진다)

문제는 경매 낙찰대금에 대해서 1순위 근저당권보다 앞선 (숨어있는) 채권자가 존재할 수 있다는 것이다.

국세의 존재가 낙찰 후 배당순위를 가르는 핵심적 숨은 채권들이다.

물론 국세보다 앞선 것은 소액임차인 보증금이다. 소액임차인 보증금은 특정한 보증금 이하의 보증금에 대해 그 중 일부를 지역별로 달리하여 최우선하여 소액임차인에게 보장해 준다.

소액임차인의 소액보증금과 동일 순위는 최근 3개월 간의 임금 채권이다. 소액임차인과 임금보다 후순위는 당해세라고 불리는 국세다.

이러한 것들이 근저당권으로 표시되지 않을 수 있는 숨어있는 채권인데, 은행에서는 100% 채권보전을 받을 수 있다고 생각하고 대출했는데 추후 확인해보니 소액임차인이나 임금, 국세 등이 갑자기 자기 권리로 나서 은행의 근저당권보다 우선하여 배당받아가는 사태를 맞을 수 있다. 그야말로 은행 입장에선 예측못한 손해인 것이다.

이러한 불의타를 예방하기 위해, 은행에서 고안해 낸 것이, 대출 당시 이러한 숨어있는 채권이 존재하지 않는다는 "권리침해유무 확인서"를 임대인의 확인을 받아 제출받고 있다.

임대인이 임차인의 대출 신청 당시 이러한 선순위 채권이 있거나 고지된 사실이 있었음에도 은행에 고지하지 않는 경우, 은행이 추후 낙찰대금에서 배당받지 못한 나머지 대금을 임대인에게 추궁하기 위한 증거이기도 하다. 은행은 이 사실을 묵비한 임대인을 형사적으로는 대출사기의 공범, 민사적으로는 은행의 손해만큼 손해배상으로 추궁하려 하는 것이다.

대출과정에서 은행의 권리유무 확인을 거치는 것은 은행의 안전을 위해 반드시 필요한 절차로 보인다. 임대인이 대출 과정에서 이를 은닉할 경우 법적인 문제가 생길 수 있음을 알고 신고해야 한다. 만약 임차인이 임대인과 공모하였다면, 둘 모두 문제될 수 있다.

이 모든 것은 배당절차에서 채권자들의 권리 간 균형을 도모하기 위한 경매법에 따른 것이다. 권리유무 확인서 제출 전 반드시 사실관계를 확인하여 대출사고로 이어지지 않도록 해야 한다.