매도인의 이행거절로 인한 해제 시 "해약금"청구 가능할까?

매도인은 자신의 집을 매물로 내놓았다. 시세보다 약간 낮은 금액으로 내놓았고, 곧 매수를 하겠다는 사람이 나타났다. 중개사의 가격 협상 끝에, 총 매매대금과 계약금 및 즉시 입금할 가계약금의 금액까지 개략적으로 정해졌고, 매도인은 계좌를 중개인에게 주었다. 매수인은 가계약금을 바로 매도인 계좌로 입금했다.

그 후 매도인이 시세보다 낮게 매각했다며 계약이행을 거절하였고, 가계약금을 돌려주겠다고 하였다(결국 추후 공탁했다). 계약은 파기되었고, 매도인은 이 부동산을 곧 제3자에게 더 비싼 가격으로 팔았다.

*가계약금에 대한 위약금 약정은 없었다.

이 경우, 매수인이 "계약을 해제하려면, 계약금의 2배를 줘야하므로(민법 제565조) 계약을 파기한 이상, 못 준 2배의 해약금을 달라"는 요구를 함과 동시에 소송을 제기했다. 과연 이 소송은 정당한가?

<가계약금에 대한 위약금 청구 여부>

가계약금을 지급한 뒤, 위와 같이 계약을 파기하면서 가계약금의 2배를 줘야 하는 것 아니냐는 의문이 들 수 있다.

가계약의 성질은 증거금일 수도 있고, 계약금의 일부일 수 있다. 매도인이나 매수인 중 어떤 위치에서 어떤 입장을 취하느냐에 따라 소송에서의 전략이 다를 수 있다. 증거금이냐 계약금의 일부냐는 증거에 따른 법리적 다툼의 결과다.

이에, 가계약금이 수수되었을 때의 법리에 대해선 아래 글 참조.

가계약금 다시 돌려받을 수 있을까 : 네이버 블로그

가계약금이 증거금인지, 계약금의 일부인지도 아래 글 참조.

가계약금과 "증거금", 그 의미와 효과 : 네이버 블로그

문제는 가계약금이 수수된 상태에서 계약이 일방의 이행거절로 사실상 파기되었다면, 가계약금의 2배를 청구할 수 있을지인데, 일단 위약 시 가계약금의 배액배상 조항을 합의하지 않았다면 불가능하다. 가계약금을 위약금으로 하기로 하는 위약금 계약이 별도로 있어야 한다. 이는 단순히 돈을 지급한 것만으로는 부족하다.

<일방적으로 계약을 파기한 상대방에게 민법 제565조의 해약금 지급을 청구할 수 있을까?>

이는 단독으로 해약금 청구를 매수인이 매도인을 상대로 할 수 있는지 여부인데, 불가능하다. 판례도 동일한 입장이다.

판례(대구지방법원 경주지원 2018. 2. 13. 선고 2017가단10681 판결)는 계약이 해제된 이후, 매수인이 매도인을 상대로 '해약금 청구'를 한 사안에서, 민법 제565조의 해약금 조항은 각 당사자가 계약을 해제할 권리를 부여한 조항일 뿐 수령자(매도인)이 계약을 해제하면 수령금액의 2배를 반환해야 하는 의무 규정이 아니라고 판시하였다. 즉, 계약을 해제하고픈 사람이 민법 제565조에 따라, 지급한 자(매수인)는 포기하고, 수령한 자(매도인)은 수령금액의 2배를 돌려주면 해제가 가능하다는 것일 뿐 이 조항으로 해제당한 사람이 그 금액의 배액을 청구할 권리가 있는 것이 아니라는 것이다. 해약금 조항은 권리행사의 효력요건이므로 그 효력요건에 해당되지 않으면 상대방에게 어떠한 권리나 의무가 발생하는 것이 아니다.

<위 사안의 결론>

계약을 파기당한 매수인은 매도인을 상대로 일단 지급한 가계약금의 반환을 구하고, 만약 가계약금에 대한 위약금 약정이 있었다면 가계약금 2배를 청구할 수 있다. 하지만 민법 제565조를 근거로 매도인에게 계약금의 2배를 청구하는 것은 불가능하다. 만약 이런 취지로 소송하게 된다면, 최소한 기각이고, 심지어 각하도 각오해야 한다.