전세사기 재판의 종결과 경매건물의 임대차 즉시해지

부산에서 빌라왕으로 불리는 사람이 전세금을 돌려주지 못해 전세사기 사건으로 비화된 적이 있었고, 난 사건 직후부터 소송을 준비하였다.

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다른 채권자의 경매신청으로 경매절차가 진행되어, 급히 국토부에 전세사기피해자결정신청을 하였고, 자신의 보증금에 대한 반환청구 소송을 제기했다.

전세사기 피해자가 대체로 그렇듯, 임대인에 대한 다수 근저당권자보다 후순위여서 경매가 끝나면 퇴거해야 할 비극적 상태였다.

그 보증금반환소송의 재판이 오늘 결심되었다. 재판장에게 임차인들이 겪고 있는 피해자로서 정신적, 경제적 고통을 호소하며 신속한 선고를 해달라고 요청하였다. 재판장님도 수긍했다.

정의가 살아있음을 보여주길.

한편, 임대차보증금반환을 구할 때 해지통고서를 임대인이 안 받는 경우가 있다.

임대건물이 경매에 들어가고, 임차인들이 보증금반환채권을 확정받고자 임대차계약해지 통고를 내용증명으로 하더라도 임대인이 그 통고를 받지 않는 것이다. 통상의 법적절차에선 임대차계약이 해지되지 않아 보증금채권에 대한 판결을 받을 수 없다.

이 경우는 어떻게 해야할까?

이땐 판례가 있다.

즉, 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있고, 그 경우 임차인에게 인정되는 해지권은 임차인의 사전 동의 없이 임대차 목적물인 주택이 경락으로 양도됨에 따라 임차인이 임대차의 승계를 원하지 아니할 경우에는 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것이므로 해지통고 즉시 그 효력이 생긴다(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결, 대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결 등 참조).

이에 따라, 부산지방법원 서부지원은 임차목적물에 대한 강제경매개시결정에 따른 배당요구 안내를 받은 후 임대차계약이 해지되었음을 전제로 임대차보증금의 반환을 구하는 내용의 서면을 내용증명 우편으로 발송한 사안에서, ① 설령 임차인의 배당요구가 임대인에게 도달하지 않았다 하더라도 임차인은 임대인에게 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 기한 해지통고의 의사표시를 한 것으로 평가할 수 있고, ② 나아가 반송되지 않은 내용증명 우편물은 특별한 사정이 없는 한 그 무렵 송달된 것으로 보아야 하므로, ③ 본 임대차계약은 임차인의 해지의 의사표시가 임대인에게 도달함으로 인하여 해지되었다고 판단하였다(부산지방법원 서부지원 2023. 6. 8. 선고 2022가단116953 판결).

즉 경매가 되면 해지통고 그 자체로 즉시 해지되고 3개월이나 그 이상의 기간을 기다릴 필요가 없는 것이다.​

이를 서면에 자세히 논증하였다.