전세사기특별법의 해석

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법이 최근 국회를 통과해 2023. 6. 1.부터 시행되고 있다. 이 법으로 인해 현재 경매 진행 중인 전세사기 피해자들의 급박한 불은 끌 부족하지만 유의미한 법률적 근거가 마련되었다.

​ 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 1. “주택”이란 「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주거용 건물(공부상 주거용 건물이 아니라도 임대차계약 체결 당시 임대차목적물의 구조와 실질이 주거용 건물이고 임차인의 실제 용도가 주거용인 경우를 포함한다)을 말한다. 2. “임대인등”이란 임대인 또는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 가. 임대인의 대리인, 그 밖에 임대인을 위하여 주택의 임대에 관하여 업무를 처리하는 자 나. 임대인의 의뢰를 받은 공인중개사(중개보조인을 포함한다) 다. 임대인을 위하여 임차인을 모집하는 자(그 피고용인을 포함한다) 라. 다수 임대인의 배후에 있는 동일인 마. 라목의 동일인이 지배하거나 경제적 이익을 공유하는 조직 바. 라목의 동일인이나 마목의 조직을 배후에 둔 다수의 임대인 3. “전세사기피해자”란 제3조의 요건을 모두 갖춘 자로서 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회의 심의ㆍ의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인을 말한다. 4. “전세사기피해자등”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 가. 전세사기피해자 나. 제3조제1항제1호ㆍ제3호 및 제4호의 요건을 모두 충족하는 임차인(같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다) 다. 제3조제1항제2호 및 제4호의 요건을 모두 충족하는 임차인으로서 임차주택(적법한 임대권한을 가지지 아니한 자와 임대차계약이 체결된 주택을 포함한다)을 인도(인도받았던 경우를 포함한다)받고, 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 하였으며, 그 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 자(제3조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다) 5. “전세사기피해주택”이란 전세사기피해자가 임차인인 임대차계약의 목적물인 주택(「주택임대차보호법」 제3조의3에 따라 임대차가 끝난 후 임차권등기를 마친 주택도 포함한다)을 말한다. ​

제2조 제1호에 따라 이 법의 적용을 받는 주택은 주택임대차보호법 상 주거용 건물을 말한다. 여기서 말하는 '임대인'은 임대인의 대리인, 임대인을 위하여 업무를 처리하는 자, 임대인의 의뢰를 받은 공인중개사, 다수 임대인의 배후에 있는 동일인, 이러한 사람을 지배하거나 경제적 이익을 공유하는 조직 등 노숙자나 허위의 인물을 내세워 그 형식상 임대인과 임차인이 계약을 체결하게끔 하는 전세사기 사건의 임대인을 법의 규율대상으로 삼았다. ​ 중요한 것은 전세사기피해자가 누구인가일 것이다.

전세사기피해자는 법상 요건을 "모두" 구비해야 제3조

제3조는 전세사기 피해자의 요건을 구체적으로 규정하고 있다. 문제는 그 요건을 "모두" 갖춰야 한다는 것이다. 이 점은 아쉬운 부분이다. 요건을 모두 갖추는 것이 쉽지 않기 때문이다.

제3조(전세사기피해자의 요건) ① 제14조에 따라 전세사기피해자로 결정받고자 하는 임차인(자연인에 한정한다. 이하 같다)은 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 다만, 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에는 제1호 및 제3호의 요건은 제외한다. 1. 「주택임대차보호법」 제3조에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마치고(이 경우 전입신고를 한 때 주민등록을 한 것으로 본다) 같은 법 제3조의2제2항에 따라 임대차계약증서상의 확정일자(이하 “확정일자”라 한다)를 갖출 것(「주택임대차보호법」 제3조의3에 따른 임차권등기를 마친 경우도 포함한다) 2. 임차인의 임차보증금이 3억원 이하일 것. 다만, 임차보증금의 상한액은 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회가 시ㆍ도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있다. 3. 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(국세 또는 지방세의 체납으로 인하여 임차주택이 압류된 경우도 포함한다), 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 다수의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상될 것 4. 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득ㆍ임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제1항의 적용대상에서 제외한다. 1. 임차인이 임차보증금 반환을 위한 보증 또는 보험에 가입하였거나 임대인이 임차보증금 반환을 위한 보증에 가입하여 임차인에게 보증금의 전액 반환이 가능한 경우 2. 임차인의 보증금 전액이 최우선변제가 가능한 「주택임대차보호법」 제8조제1항에 따른 보증금 중 일정액에 해당하는 경우 3. 임차인이 「주택임대차보호법」에 따라 대항력 또는 우선변제권 행사를 통하여 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우 ​

즉, 전세사기피해자는, 주택임대차보호법에 따른 주택인도와 확정일자를 갖춘 임차인으로서, 보증금이 3억원 이하여야 한다.

1. 보증금 3억 이하

또, 임대인의 파산이나 회생절차, 공매절차등의 개시 및 다수의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생한 상황이어야 한다.

2. 임대인의 파산, 회생절차, 공매절차 등의 개시 및 다수의 임차인에 대한 보증금 변제 못하는 피해발생

또, 임대인에 대한 수사개시, 임대인의 기망, 임차보증금 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득ㆍ임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있어야 한다. 이는, 통상적인 깡통전세 등에 따라 보증금을 반환할 능력이 없는 상황을 의미한다고 볼 수 있다.

3. 임대인에 대한 수사개시, 임대인의 기망 등에 의해 보증금반환을 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 상황

또 임대인에 대한 수사개시가 전세사기피해자의 요건 중 하나로 되어 있으므로, 이런 피해가 발생할 경우 수사기관에 일단 신고하는 것이 유리하다. ​ 이러한 전세사기피해자로 결정되려면, 어떻게 해야할까. ​ 일단 전세사기 피해자는 임차인이 국토교통부장관에게 신청하여야 한다(제12조). 최근에 신청하여 보았더니, 각각 피해자가 개별로 신청하라고 하는 지침이 있었다고 하니, 신청할 때 시간을 뺏기지 않도록 할 필요가 있다. 그러나 반드시 개별로 신청하라고 하는 지침은 매우 부당해 보인다. 보통 빌라1동 전체가 피해인데, 개별로 신청하라고 하는 것이니.

12조(임차인의 신청) ① 제14조에 따른 전세사기피해자등 결정을 받으려는 임차인은 국토교통부장관에게 신청하여야 한다. ② 그 밖에 전세사기피해자등 결정의 신청 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다. ​

이러한 피해신고가 있으면, 국토부장관이 임차주택의 가격과 실태, 권리관계, 임대인의 채무 등에 대해 조사할 수 있다(제13조). 이때, 국토부장관은 임대인과 임차인에게 진술서와 자료제출을 요구할 수 있다(제13조 제2항).

② 국토교통부장관은 제1항의 조사를 수행하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 조치를 할 수 있다. 1. 임차인, 임대인등, 이해관계인 및 참고인에 대한 진술서 제출 요구 2. 임차인, 임대인등, 이해관계인 및 참고인에 대한 관련 자료 제출 요구

​ 또 국토부장관은 관계기관에게도 자료제공을 요구할 수 있다(제13조 제3항). 이렇게 관계기관까지 자료제출을 요구하고, 정당한 사유가 없도록 따라야 할 의무를 규정한 것은 매우 실효성 있는 조치로 보인다.

③ 국토교통부장관은 제1항에 따른 조사를 위하여 필요한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 국가기관, 공공기관, 금융기관 등에 대하여 자료 또는 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 기관의 장은 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다. 1. 주택 매각 절차의 현황 및 권리관계: 법원, 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」 제6조에 따라 설립된 한국자산관리공사(이하 “한국자산관리공사”라 한다) 2. 임대인이 보유한 주택 등의 소유 현황: 법원, 국토교통부(제29조제1항에 따라 국토교통부장관의 권한을 위임받은 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사가 자료 또는 정보의 제공을 요청하는 경우에 한정한다. 이하 이 항에서 같다) 3. 임대인이 임대한 주택에 대한 「주택임대차보호법」 제3조의6제3항 및 제6항에 따른 확정일자 정보: 국토교통부 4. 임대인등의 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 및 제3조의2에 따른 부동산 거래, 해제등 신고 내역: 국토교통부 5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2 및 제6조의3에 따른 주택 임대차계약의 신고 내역, 변경 및 해제 신고 내역: 국토교통부 6. 임대인의 미지급 임금 등의 사항: 「산업재해보상보험법」에 따른 근로복지공단 7. 임대인에게 부과되거나 납부의무가 발생한 국세 및 지방세의 부과ㆍ징수ㆍ납부에 관한 사항: 국세청, 지방자치단체, 행정안전부 8. 임대인의 산업재해보상보험료, 고용보험료, 국민연금보험료, 국민건강보험료 등의 부과ㆍ징수ㆍ납부에 관한 사항: 「산업재해보상보험법」에 따른 근로복지공단, 「국민연금법」에 따른 국민연금공단, 「국민건강보험법」에 따른 국민건강보험공단 9. 금융기관 등의 보전처분, 압류, 저당권 등 담보권의 설정 관련 권리관계: 「금융산업의 구조개선에 관한 법률」에 따른 금융기관, 「예금자보호법」에 따른 부보금융회사 및 예금보험공사, 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」에 따른 금융회사등 및 한국자산관리공사, 「대부업 등의 등록 및 금융이용자 보호에 관한 법률」에 따른 대부업자ㆍ대부중개업자 및 그 밖의 대통령령으로 정하는 법률에 따라 금융업무 등을 하는 기관 10. 임대인등에 대한 수사 개시 여부 및 피해자 현황: 검찰청, 경찰청 11. 임차인 및 임대인의 전세보증금반환보증 등 가입 여부: 「주택도시기금법」 제16조에 따른 주택도시보증공사(이하 “주택도시보증공사”라 한다), 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사, 서울보증보험 12. 그 밖에 임차인의 임차보증금 피해조사를 위하여 필요한 국토교통부령으로 정하는 자료 및 정보: 관련 국가기관, 공공기관, 금융기관 등 ​

이렇게 임차인의 신청과 조사가 있은 후 전세사기피해자로 결정하게 된다. 임차인의 신청->국토부의 심의요청->전세사기피해자지원위원회의 결정이라는 단계를 거치게 된다(제14조). 그리고 위원회의 결정에 대해 신청인이 직접 이의신청을 할 수 있다(제15조).

제14조(전세사기피해자등 결정) ① 국토교통부장관은 제13조제1항에 따른 조사를 마치면 다음 각 호의 자료를 첨부하여 위원회에 심의를 요청하여야 한다. 1. 제13조에 따른 피해사실의 조사 결과 2. 전세사기피해자등 결정 여부에 대한 검토의견 3. 그 밖에 위원회의 심의에 필요한 자료 ② 위원회는 신청인이 제3조의 요건 등을 충족하였는지 판단하여 전세사기피해자등 결정안을 심의ㆍ의결하여야 한다. ③ 위원회는 안건이 상정된 날부터 30일 이내에 제2항에 따른 심의ㆍ의결을 마쳐야 한다. 다만, 이 기간 내에 심의를 마칠 수 없는 부득이한 사유가 있는 경우에는 15일 이내의 범위에서 한 차례만 그 기간을 연장할 수 있다. ④ 국토교통부장관은 위원회의 심의를 위하여 필요하다고 인정하는 경우 조사를 추가로 실시할 수 있다. 추가 조사에 관하여는 제13조제1항부터 제4항까지 및 같은 조 제6항을 준용한다. ⑤ 국토교통부장관은 위원회의 심의ㆍ의결에 따라 전세사기피해자등 결정을 하여야 한다. ⑥ 국토교통부장관은 결정문 정본을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신청인에게 송달하여야 한다. ⑦ 국토교통부장관은 전세사기피해자등이 동의한 경우 법원행정처장, 관계 중앙행정기관의 장, 지방자치단체의 장, 공공기관의 장 등 피해지원과 관련된 기관에 전세사기피해자등의 정보를 제공할 수 있다. ⑧ 국토교통부장관은 결정의 실효성을 확보하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 위원회에 제6조제2항제2호의 심의를 요청할 수 있다. ⑨ 그 밖에 전세사기피해자등 결정의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

제15조(이의신청) ① 제14조에 따른 전세사기피해자등 결정에 관하여 이의가 있는 신청인은 결정을 송달받은 날부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다. ② 국토교통부장관은 제1항에 따른 이의신청을 받은 날부터 20일 이내에 결정하여야 한다. 이 경우 국토교통부장관은 위원회에 재심의를 요청하고, 위원회가 재심의하여 의결한 전세사기피해자등 결정안에 따라 전세사기피해자등 결정을 하여야 한다. ③ 제2항에 따른 재심의에 관하여는 제14조제2항ㆍ제4항 및 제6항부터 제9항까지를 준용한다. ④ 제1항부터 제3항까지에서 규정한 사항 외에 이의신청에 관한 사항은 「행정기본법」 제36조에 따른다. ​

전세사기피해자로 결정되면 어떤 효과가 있을까. 무엇보다 중요한 것은, 당장 자기 집이 경매될 위기에 처한 전세사기 피해자들이 구제받을 길이 있는가이다.

경매의 중단/유예 요청권 부여 법 제17조

일단 법은 경매를 유예하고 정지할 수 있도록 규정하였다(제17조). 즉, 전세사기피해주택에 대하여 경매절차가 진행 중인 경우 전세사기피해자는 법원에 매각기일의 지정을 보류하거나 지정된 매각기일의 취소 및 변경 등 경매절차의 유예ㆍ정지를 신청할 수 있다. 통상적으로 경매의 유예나 정지는 특별한 사정이 없으면 불가능하지만, 전세사기피해자라는지위를 취득할 경우 바로 경매를 유예, 정지를 신청할 권리를 부여한 것이다.

17조(경매의 유예ㆍ정지) ① 전세사기피해주택에 대하여 「민사집행법」 제78조 또는 같은 법 제264조에 따른 경매절차가 진행 중인 경우 전세사기피해자는 법원에 매각기일의 지정을 보류하거나 지정된 매각기일의 취소 및 변경 등 경매절차의 유예ㆍ정지(이하 “경매유예등”이라 한다)를 신청할 수 있다. ② 위원회가 제6조제2항제2호에 관한 사항을 심의ㆍ의결한 경우 국토교통부장관은 법원에 경매유예등의 협조를 요청할 수 있다. ③ 법원은 「민사집행법」 제104조에도 불구하고 제1항에 따른 신청이나 제2항에 따른 요청이 있고, 전세사기피해자(제12조에 따라 전세사기피해자등 결정을 신청한 자를 포함한다)가 임차보증금을 반환받지 못하여 생계나 주거안정에 지장을 줄 것이 우려되는 경우에는 채권자 및 채무자의 생활형편 등을 고려하여 경매유예등을 결정할 수 있다. ④ 제3항에 따른 경매유예등의 기간은 그 유예 또는 정지한 날의 다음 날부터 1년 이내로 한다. 다만, 법원은 제3항에 따른 경매유예등의 사유가 해소되지 아니하였다고 인정되는 경우 직권으로 또는 전세사기피해자의 신청을 받아 그 기간을 연장할 수 있다. ​

깡통전세 사건에서는 통상 선순위 담보권이 다액으로 설정되어 있어서 자신의 보증금을 확보하기가 쉽지 않다. 그런 상태에서 경매가 진행되면 후순위자인 임차인은 낙찰 이후 퇴거할 의무가 있다. 바로 살던 집에서 쫓겨나게 되는 것이다. ​ 그런데 이러한 위험을 법에서 일단 제거해 주었다는 것에 의의가 있어 보인다. 또, 그 유예기간은 1년으로 하고, 경매유예의 사유가 해소되지 않으면 다시 연장할 수 있도록 하고 있으므로, 경매가 진행 중인 집은 매우 의미있는 조항이라 할 것이다.

전세사기피해자에게 경매물건 우선매수권을 부여 법 제20조

또, 특징적인 것은 전세사기피해자에게 우선매수권을 부여한 것이다. 즉, 전세사기피해자는 경매의 매각기일까지 최고가 매수신고액과 같은 금액으로 우선매수 한다는 신고를 할 수 있고, 이러한 신고가 있으면 법원은 반드시 그 임차인에게 매각을 허가하여야 한다(제20조).

제20조(경매절차에서의 우선매수권) ① 전세사기피해주택을 「민사집행법」에 따라 경매하는 경우 전세사기피해자는 매각기일까지 같은 법 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다. ② 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 제1항의 전세사기피해자에게 매각을 허가하여야 한다. ③ 제1항에 따라 전세사기피해자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 「민사집행법」 제114조에 따른 차순위매수신고인으로 본다.

전세사기피해자에게 금융지원을 할 수 있도록 함 법 제27조

무엇보다 이러한 우선매수권을 행사하는 임차인이 있을 경우, 국가와 지방자치단체는 금융지원까지 할 수 있도록 규정하였다(제27조). 이는, 전세사기피해자가 경매물건을 살 돈이 없을 때, 이러한 금융지원을 받을 수 있도록 한 것으로서, 실질적 유의미한 의미가 있을 것으로 보인다.

제27조(금융지원 등) ① 국가 및 지방자치단체는 전세사기피해자 및 제2조제4호다목에 따른 임차인의 긴박한 주거안정을 보호하기 위하여 필요한 자금을 융자하거나 그 밖에 필요한 지원을 할 수 있다. ② 국가는 「주택임대차보호법」 제8조에 따른 우선변제를 받지 못하여 시급한 지원이 필요하다고 인정되는 전세사기피해자에게 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금에서 주택의 임대차에 필요한 자금을 융자할 수 있다. ③ 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」에 따른 금융회사등은 전세사기피해자 또는 제2조제4호다목에 따른 임차인의 보증금이 모두 변제되지 아니한 경우 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」 제25조에 따른 신용정보집중기관이 같은 법 제26조의 신용정보집중관리위원회를 통하여 정한 기준에 따라 이들의 해당 전세 관련 대출에 대한 채무의 불이행 및 대위변제의 등록을 유예할 수 있다. ​

전세사기특별법은 전세사기피해자들의 피해를 보전하는데 부족한 것도 사실이다. 하지만, 당장 급한 불을 꺼야하는 전세사기피해자인 임차인들에게 소나기는 되어 줄 수 있을 것으로 보인다. 전국의 전세사기의 피해자들이 하루속히 이러한 피해에서 회복되기를 기원해 본다.